BERBAGAI upaya dilakukan pemerintah untuk mendorong sektor properti. Pemerintah sadar betul industri properti adalah sektor strategis yang mampu menggerakan 175 sektor lainnya.
Seperti halnnya yang dikatakan Presiden Joko Widodo ketika memberi sambutan dalam peringatan HUT ke-49 Real Estate Indonesia, beberapa waktu lalu, yang digelar secara virtual.
"Industri properti nasional memiliki peran strategis dalam pembangunan bangsa dan Pemulihan Ekonomi Nasional. Bergeraknya sektor properti akan menggerakkan 175 industri terkait dan memicu pertumbuhan berbagai sektor lapangan kerja bagi masyarakat yang sangat dibutuhkan di masa pandemi sekarang ini," kata Jokowi.
Untuk mendorong sektor properti, Bank Indonesia melonggarkan rasio loan to value/financing to value (LTV/FTV) kredit atau pembiayaan properti menjadi paling tinggi 100 persen, dari tahun lalu sebesar 85 persen.
Dari pelonggaran itu, calon konsumen atau debitur bisa mendapat kredit pemilikan rumah (KPR) dengan uang muka atau down payment (DP) 0 persen, khususnya untuk pembelian pertama rumah tapak tipe 21. Kebijakan itu berlaku efektif mulai 1 Maret 2021 sampai 31 Desember 2021.
Tak hanya itu, bank sentral juga menghapus ketentuan pencairan bertahap properti inden dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko. Penerapan DP nol persen bagi bank yang memenuhi rasio NPL/NPF dan pelonggaran ketentuan pencairan kredit properti yang belum tersedia secara utuh, wajib memperhatikan prinsip hati-hati," kata Gubernur BI Perry Warjiyo saat konferensi pers RDG BI, baru-baru ini.
Sebelumnya, untuk mendorong sektor properti, Kementerian Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat (PUPR) melalui Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP), telah menambah dana subsidi skema FLPP menjadi Rp 19,1 T untuk 157.500 unit rumah, tahun 2011. Tambahan subsidi juga dialokasikan untuk skema lainnya, yakni SBUM dan BP2BT. Dengan banyaknya subsidi tersebut, tentu saja akan banyak rumah subsidi yang dibangun dan dijual. Dan agar calon konsumen banyak pilihan dalam mengajukan KPR, PPDPP menggandeng 38 bank penyalur dana subsidi perumaham tersebut.
Tahun ini, PPDPP juga tidak menaikkan harga rumah subsidi, agar tetap terjangkau bagai masyarakat berpenghasilan rendah. Harga paling rendah senilai Rp 150.500.000 yang berlaku di Pulau Jawa (kecuali Jabodetabek) dan Sumatera (kecuali Kepulsuan Riau, Bangka Belitung, dan Kepulauan Mentawai). Paling tinggi di Provinsi Papua dan Papua Barat seharga Rp 219.000.000.
Lainnya, Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Maluku, Maluku Utara, Bali dan Nusa Tenggara, Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, seharga Rp 168.000.000. Harga senilai Rp 156.500.00 untuk wilayah Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kep. Anambas). Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) seharga Rp 164.500.000.
"Harga ditetapkan berdasar sejumlah pertimbangan, termasuk tidak terjadi kenaikan biaya konstruksi signifikan di 2020 berdasarkan hasil survei harga bahan bangunan dan upah pekerja," kata Direktur Utama PPDPP Arief Sabaruddin dalam siaran pers, pekan lalu.
Berbagai kebijakan tersebut, mulai dari tambahan alokasi dana subsidi untuk perumahan, DP nol persen untuk KPR rumah subsidi, banyaknya bank penyalur dana subsidi perumahan, penetapan harga rumah subsidi, dan berbagai regulasi dan kebijakannya lainnya, tentu saja disambut baik para pengembang, perbankan, dan para calon debitur yang ingin yang ingin membeli rumah secara kredit.
"Dengan banyaknya kuota dana subaidi, baik dalam skema FLPP, SBUM, maupun BP2BT, maka akan banyak rumah bersubsidi yang akan dijual, selain rumah komersial. Dengan banyaknya rumah yang dijual tentu saja akan banyak rumah yang dibangun. Sehingga cashflow keuangan para pengembang tetap terjaga," kata Ketua REI Komisariat Soloraya Maharani.
Pertanyaannya adalah, dengan berbagai stimulan itu, mampukah masyarakat berpenghasilan rendah membeli rumah subsidi, sesuai dengan pendapatan mereka, terutama para pelaku usaha yang bergerak di sektor UMKM yang pendapatannya terbatas dan pas pasan. Pasalnya,
Kementerian PUPR telah mengatur nilai penghasilan debitur atau calon pembeli sesuai zona wilayah, yaitu berkisar antara Rp 6 juta hingga Rp 8,5 juta per bulan.
Tengok saja, UMK atau upah minimum kota/kabupaten di sejumlah daerah di Jawa Tengah. Di Semarang, misalnya, kurang dari Rp 3 juta per bulan, sedang di Solo hanya Rp 2 juta lebih dikit. Kalau pun ditambah dengan berbagai insentif dan sejenisnya yang besarnya satu kali gaji, maka nilainya tidak sampai Rp 6 juta, batas minimum calon debitur yang mengajukan KPR ke bank untuk mendapatkan subsidi dalam membeli rumah sederhana.
Lebih parah lagi para pekerja di sektor informal dan pelaku UMKM yang pendapatanya pas-pasan dan tidak menentu, ibaratnya hanya cukup buat makan sekeluarga, jelas sangat tidak mungkin mengajukan KPR. Dari analisis kredit perbankan jelas tidak memenuhi syarat.
"Sudah lebih dari 15 tahun bekerja sebagai karyawan, gaji saya tidak sampai Rp 5 juta per bulan. Kalau kriterianya segitu, jelas tidak mungkin bisa saya mengajukan KPR ke bank," kata Diaz yang hingga kini masih tinggal di rumah kontrakan bersama orang tua.
Dalam dialog dengan salah satu bank penyalur dana subsidi perumahan beberapa waktu lalu di Klaten, sejumlah pengembang mengaku kesulitan mengajukan akhad kredit ke bank. Alasannya macam-macam, mulai dari gaji calon debitur yang tidak memenuhi syarat, analisis kreditnya tidak masuk, hingga potensi menimbulkan kemacetan di tengah jalan.
"Coba bayangkan, dari sekitar seratus calon pembeli yang kami ajukan ke bank, kurang dari 20 calon pembeli yang disetujui akhadnya. Daripada bikin kebijakan macam macam, lebih baik dipermudah akhad kreditnya," keluh Widodo, salah seorang pengembang asal Klaten.
Lantas, bagaimana dengan perbankan? Meski menerima dengan baik berbagai kebijakan itu, tapi sangat masuk akal kalau perbankan berhati-hati dalam menerima calon debitur yang mengajukan KPR. Apalagi dalam kondisi ekonomi yang tidak pasti akibat pandemi covid-19 belakangan ini.
"Kalau kami asal menyetujui akhad kredit, kemudian macet di tengah jalan, lantas siapa yang mau tanggung jawab. Karena itu, kami harus hati-hati dalam menyalurkan KPR," kata salah seorang banker yang enggan disebut namanya.
Kita tunggu saja, apakah berbagai stimulan dari pemerintah itu mampu membangkitkan sektor properti yang digadang sebagai garda depan dalam percepatan pemulihan ekonomi nasional. Apakah butuh stimulan baru? Wallahualam.(Langgeng Widodo)
